اقرأ لنا | استمع الينا | شاهدنا | انضم الأحداث الحية | قم بإيقاف تشغيل الإعلانات | منشور |

انقر على لغتك لترجمة هذا المقال:

Afrikaans Afrikaans Albanian Albanian Amharic Amharic Arabic Arabic Armenian Armenian Azerbaijani Azerbaijani Basque Basque Belarusian Belarusian Bengali Bengali Bosnian Bosnian Bulgarian Bulgarian Catalan Catalan Cebuano Cebuano Chichewa Chichewa Chinese (Simplified) Chinese (Simplified) Chinese (Traditional) Chinese (Traditional) Corsican Corsican Croatian Croatian Czech Czech Danish Danish Dutch Dutch English English Esperanto Esperanto Estonian Estonian Filipino Filipino Finnish Finnish French French Frisian Frisian Galician Galician Georgian Georgian German German Greek Greek Gujarati Gujarati Haitian Creole Haitian Creole Hausa Hausa Hawaiian Hawaiian Hebrew Hebrew Hindi Hindi Hmong Hmong Hungarian Hungarian Icelandic Icelandic Igbo Igbo Indonesian Indonesian Irish Irish Italian Italian Japanese Japanese Javanese Javanese Kannada Kannada Kazakh Kazakh Khmer Khmer Korean Korean Kurdish (Kurmanji) Kurdish (Kurmanji) Kyrgyz Kyrgyz Lao Lao Latin Latin Latvian Latvian Lithuanian Lithuanian Luxembourgish Luxembourgish Macedonian Macedonian Malagasy Malagasy Malay Malay Malayalam Malayalam Maltese Maltese Maori Maori Marathi Marathi Mongolian Mongolian Myanmar (Burmese) Myanmar (Burmese) Nepali Nepali Norwegian Norwegian Pashto Pashto Persian Persian Polish Polish Portuguese Portuguese Punjabi Punjabi Romanian Romanian Russian Russian Samoan Samoan Scottish Gaelic Scottish Gaelic Serbian Serbian Sesotho Sesotho Shona Shona Sindhi Sindhi Sinhala Sinhala Slovak Slovak Slovenian Slovenian Somali Somali Spanish Spanish Sudanese Sudanese Swahili Swahili Swedish Swedish Tajik Tajik Tamil Tamil Telugu Telugu Thai Thai Turkish Turkish Ukrainian Ukrainian Urdu Urdu Uzbek Uzbek Vietnamese Vietnamese Welsh Welsh Xhosa Xhosa Yiddish Yiddish Yoruba Yoruba Zulu Zulu

تواجه الفنادق الأمريكية رابع أكبر انخفاض سنوي منذ الكساد الكبير

ويكيكي 0
ويكيكي 0
كتب بواسطة رئيس التحرير

أكملت شركة PKF Hospitality Research (PKF-HR) ، الشركة البحثية التابعة لشركة PKF Consulting ، تحليلًا خاصًا لمسألتين حاسمتين تواجهان مقرضي الفنادق اليوم مع دخول هذه الصناعة

أكملت شركة PKF Hospitality Research (PKF-HR) ، الشركة البحثية التابعة لشركة PKF Consulting ، تحليلًا خاصًا لمسألتين حاسمتين تواجهان مقرضي الفنادق اليوم حيث تدخل الصناعة ما يمكن أن يكون أحد أسوأ الأعوام المسجلة: المقترض القدرة على الوفاء بالتزامات خدمة الدين والقيمة الأساسية لضماناتها. وجد البحث ، استنادًا إلى بيانات الملكية الخاصة بالشركة ، أن عدد الفنادق الأمريكية ذات الخدمات الكاملة التي تفتقر إلى التدفق النقدي اللازم لسداد ديونها ستزيد بنسبة 25٪ في عام 2009 ، ومن المرجح أن تنخفض قيمة العقارات بنسبة 20.1٪ أخرى (بعد انخفاض بنسبة 14.1٪). في عام 2008).

أدى الجمع بين الاقتصاد الضعيف وارتفاع مستويات العرض إلى حدوث واحدة من أعمق وأطول فترات الركود في تاريخ صناعة السكن المحلي. ونتيجة لذلك ، فإن أحدث التوقعات الصادرة عن PKF-HR ، استنادًا إلى البيانات الأولية لنهاية العام من Smith Travel Research (STR) ، تشير إلى أن متوسط ​​الفندق في الولايات المتحدة سيشهد انخفاضًا بنسبة 9.8 بالمائة في الإيرادات المستلمة من تأجير غرف النزلاء. (RevPAR) في عام 2009 ، بعد أن انخفض بالفعل بنحو 1.8 في المائة في عام 2008.

يقول آر مارك وودوورث ، رئيس شركة PKF-HR: "سيكون الانخفاض في إيرادات الغرفة المتاحة لعام 2009 رابع أكبر انخفاض سنوي في هذا المقياس المهم منذ عام 1930". "علاوة على ذلك ، تتوقع PKF-HR أن فنادق الدولة لن تشهد زيادة ربع سنوية في RevPAR حتى الربع الثالث من عام 2010." تمثل الفصول الثمانية المتتالية المتوقعة لانخفاض عائدات الغرف الفندقية المتاحة ، والتي بدأت مع انخفاض الربع الثالث من عام 2008 بنسبة 1.1 في المائة التي أبلغت عنها STR ، أطول فترة من انخفاض الإيرادات التي عانت منها الفنادق الأمريكية منذ أن بدأت الشركة في تتبع بيانات الأداء منذ أكثر من 20 عامًا.

“قلة من مقرضي الفنادق اضطروا للتعامل مع مثل هذه الانخفاضات المتسارعة في الإيرادات. لذلك ، فهم غير مستعدين لقياس التأثير المعلق على قدرة المقترضين على إعادة سداد التزاماتهم ، ”توقع وودوورث.


لدراسة كيفية تأثر تغطية خدمة ديون الفنادق كاملة الخدمات بمثل هذا الانخفاض الكبير في RevPAR ، استخلصت PKF-HR المعلومات من الاتجاهات في قاعدة بيانات صناعة الفنادق التي تضم 6,000 بيانًا ماليًا فعليًا للفنادق. تم إجراء تحليل على الفنادق كاملة الخدمات التي شهدت انخفاضًا كبيرًا في إيرادات الغرفة المتوافرة على أساس مبيعات المتجر نفسه من سنة إلى أخرى. "سمح لنا هذا التحليل بمراقبة العلاقات التاريخية الفعلية بين التحركات في إيرادات الفنادق كاملة الخدمات والتغيرات الناتجة في الأرباح. قال وودوورث إن هذه ليست نتائج افتراضية. لغرض هذا التحليل ، يتم تعريف الأرباح على أنها صافي الدخل التشغيلي (NOI) أو الدخل بعد حساب احتياطيات رأس المال ولكن قبل خصم الإيجار والفوائد وضرائب الدخل والإطفاء.

نظرًا لطبيعة التكلفة الثابتة العالية لصناعة السكن ، تم تقسيم عينة المسح إلى مجموعتين بناءً على عتبات التشغيل للعام السابق (إشغال مرتفع وإشغال منخفض). وأشار وودوورث إلى أن "قدرة المقترض على سداد الرهن العقاري تعتمد على أداء الفندق قبل الركود". "يثبت تحليلنا النظرية القائلة بأن الأقوياء هم أفضل تجهيزًا للبقاء على قيد الحياة في ظل انكماش الصناعة".

لن تظهر فنادق الإشغال العالية في قوائم مشاهدة المقرض
لأغراض البحث ، اعتبرت فنادق الخدمة الكاملة التي تزيد نسبة الإشغال فيها عن 70 في المائة من العقارات "عالية الإشغال". في المتوسط ​​، أدى الانخفاض الكبير في الإيرادات في الفنادق عالية الإشغال كاملة الخدمة إلى انخفاض طفيف نسبيًا في تغطية خدمة الديون. وبلغ متوسط ​​نسبة إشغال العقارات التي تمت دراستها انخفاضًا بنسبة 13.0 في المائة في إيرادات الغرفة المتوافرة ، وتراجع إجمالي الإيرادات بنسبة 6.9 في المائة ، وتراجع الأرباح بنسبة 8.6 في المائة. بتطبيق متوسطات الصناعة ذات الصلة للتمويل ، ينتج عن انخفاض الأرباح انخفاض في تغطية خدمة الدين من 1.45 إلى 1.33 فقط.

قال وودوورث: "بينما لا يحب أي مُقرض أن يرى معدلات تغطية الديون تنخفض ، يجب أن يطمئنوا إلى أن معظم فنادق الخدمة الكاملة الأكثر استقرارًا ستظل قادرة على توليد تدفق نقدي كافٍ لدفع قروضها العقارية". وبالطبع ، فإن معدلات تغطية الديون المنخفضة تترك مجالًا أقل للخطأ ، لذا يجب مراقبة العمليات بعناية. أصبحت إدارة الأصول الآن أكثر أهمية من أي وقت مضى. تصبح إدارة العائد أمرًا بالغ الأهمية لضمان أعلى مستوى ربحي ، ويجب وضع الضوابط المناسبة لإبقاء التكاليف تحت السيطرة ".

قد تصبح الفنادق ذات الكثافة المنخفضة متأخرة في الدفع
في حين يبدو أن الفنادق كاملة الخدمات التي تقدم أداءً أعلى من متوسطات السوق قبل الركود الحالي سيكون لديها القدرة على الاستمرار في سداد ديونها ، فإن تلك العقارات المتأخرة بالفعل في الأداء هي الأكثر عرضة للتأخر المحتمل.

واعتبرت العقارات التي حققت أقل من 70 في المائة فنادق "منخفضة الإشغال". وسجلت هذه العينة في المتوسط ​​انخفاضًا بنسبة 16.3 في المائة في إيرادات الغرفة المتوافرة ، وانخفاضًا بنسبة 12.2 في المائة في إجمالي الإيرادات ، وانخفاضًا في الأرباح بنسبة 44.8 في المائة في النهاية. وأضاف وودوورث: "تتطلب توقعات PKF-HR الحالية متوسط ​​إشغال على مستوى الصناعة بنسبة 57.2 بالمائة في عام 2009 - وبالتالي فمن الواضح أن العديد من الفنادق تندرج ضمن فئة الأداء المنخفض هذه".

"نظرًا لأن التكاليف الثابتة تشكل بالفعل جزءًا كبيرًا من إجمالي النفقات لهذه الفنادق منخفضة الإشغال ، فإن قدرة الإدارة على خفض التكاليف بشكل أكبر تكون ضئيلة للغاية. هذا هو السبب في أننا نرى مثل هذه الانخفاضات الدراماتيكية في الربحية ، "قال وودوورث. نظرًا للانخفاض الحاد في الأرباح ، لاحظت PKF-HR انخفاضًا كبيرًا بنفس القدر في قدرة هذه الفنادق على تغطية التزامات خدمة الديون. بالنسبة للفنادق منخفضة الإشغال والخدمات الكاملة ، انخفضت تغطية خدمة الديون من 1.45 إلى 0.80.

يقول وودوورث: "من الواضح ، بالنسبة للفنادق التي كان أداءها منخفضًا بالفعل ، أن احتمالات النجاة من الركود الحالي قاتمة". "بالنسبة لمقرضي هذه الفنادق ، ينبغي النظر بعناية في مسألتين حاسمتين: (1) الاستراتيجيات التشغيلية للإدارة المخططة و (2) القيمة الأساسية لضماناتهم."


تعتقد PKF-HR أن عدد الفنادق في الولايات المتحدة التي ستعاني من نقص في تغطية خدمة الديون سيزداد بنسبة 25 في المائة في عام 2009. ومن بين 6,000 بيان مالي للفنادق في قاعدة بيانات الملكية الخاصة بـ PKF-HR ، لم يتمكن ما يقدر بـ 15.9 في المائة من توليد ما يكفي النقدية من العمليات لتغطية مدفوعات خدمة الديون في عام 2008. واستناداً إلى توقعات RevPAR و NOI الحالية ، يقدر PKF-HR أن هذا الرقم سيرتفع إلى 19.9 في المائة في عام 2009.

سيتعين على المزيد والمزيد من الملاك الوصول إلى جيوبهم الخاصة لمواجهة النقص المتوقع في خدمة الدين. عندما تحدث هذه النواقص هناك نتيجتان على أساس الموقف المحدد. يقول بوب إيتون ، العضو المنتدب التنفيذي لشركة PKF Capital / Hotel Realty ، شركة الوساطة التابعة لشركة PKF Consulting ، "قد ينتج عن ذلك حبس الرهن من قبل المُقرض ، أو قد يكون هناك شكل من أشكال العمل مع المقترض مناسبًا".

لسوء الحظ ، قد تكون الخيارات المستقبلية محدودة عند التعامل مع هذه الخصائص المتعثرة. "عند النظر إلى خصائص الفنادق منخفضة الإشغال ، كانت هناك بعض العوامل المتسقة بين العينة. كانت الشيخوخة ، والموقع السيئ ، والانتماءات المشكوك فيها ، والتوجه غير المناسب للسوق من السمات الشائعة في عينة الإشغال المنخفض. لاحظ إيتون أن بعض هذه العوامل يمكن تغييرها والبعض الآخر لا يمكن تغييرها.

القيم المنخفضة تؤثر أيضًا على السلوك
لا ينبغي أن يكون انخفاض التدفقات النقدية هو الشاغل الوحيد لمقرضي الضيافة. استنادًا إلى توقعات الأرباح المتقلبة ومعدلات الرسملة المتزايدة (سقف) ، تقدر PKF-HR أن قيم الفنادق كاملة الخدمات ستنخفض بنسبة 35.4 في المائة من 2007 إلى 2011.

على الرغم من أن PKF-HR تتوقع أن تبدأ الأرباح في التسارع في عام 2011 لهذه الفنادق ، إلا أن التوقعات الخاصة بمعدلات الحد الأقصى ليست وردية. تقدر PKF-HR أن معدلات الحد الأقصى للخدمات الفندقية ستزيد 240 نقطة أساس من 2007 إلى 2011. "يؤدي الارتفاع في معدلات الحد الأقصى ، جنبًا إلى جنب مع الانخفاض الكبير في مستويات دخل الفنادق ، إلى هذه التخفيضات الكبيرة في قيم أصول الفنادق ،" John B. (Jack) Corgel Ph.D. ، أستاذ روبرت سي بيكر للعقارات في كلية إدارة الفنادق بجامعة كورنيل ومستشار أول لشركة PKF-HR.

يحذر Corgel من أنه "نظرًا لحالة الأسواق المالية والعقارية ، فإننا ندخل فترة فريدة قد يجد فيها المقترض الموسر أنه من الأفضل التخلف عن سداد قرضه". "مع انخفاض قيم الفنادق بشكل حاد ، يمكن اعتبار سداد التزامات الديون بمثابة أموال جيدة تطارد الأموال السيئة."