انظر قبل القفز من الجرف

1. المخطط الرأسمالي للمبنى

2. التحسينات الرأسمالية (التاريخ السابق والخطط المستقبلية بما في ذلك تقديرات التكلفة والإطار الزمني)

3. رهن المبنى (ما هي الشروط / الشروط / خيارات التجديد)

4. اتفاقية الإدارة (الشركة القابضة حاليًا عقد الإدارة ؛ التكاليف / الخدمات)

5. مسح الأسبستوس في الأماكن العامة والشقق

6. تعفن إطارات النوافذ في الطابق السفلي والأماكن العامة الأخرى التي قد تكون نقطة دخول للقوارض / الحشرات والأضرار الناجمة عن المياه

7. عدادات المياه / الكهرباء. يجب مراجعة تكاليف كل عام. هل التكاليف متشابهة من عام إلى عام؟

حزمة التطبيق. تنبيه (الطريق)

هناك ثلاثة شروط يجب على كل مشتري تعاوني محتمل أن يحفظها: دفعة أولى ، نسبة الدين إلى الدخل وسيولة ما بعد الإغلاق.

• العقبة الأولى: الدفعة المقدمة هي الجزء النقدي الأولي الذي يدفعه المشتري للبائع مع المبلغ المتبقي الذي سيتم تمويله من قبل البنك أو المقرض الآخر. تريد الجمعيات التعاونية أن يكون للمالكين حقوق ملكية في منازلهم. يمكن أن تتراوح الدفعة المقدمة من 20 إلى 50 بالمائة (غير شاملة). قد يصر عدد قليل من المباني عالية المستوى على جميع المشتريات النقدية دون السماح بالتمويل.

• العقبة الثانية: نسبة الدين إلى الدخل. مبلغ الدين الشهري للمشتري مقسومًا على دخله الشهري. بالنسبة للعديد من التعاونيات ، فإن نسبة الدين إلى الدخل المسموح بها تصل إلى 25-30٪. تنظر العديد من المجالس أيضًا إلى الصورة المالية العامة. إذا كان شخص ما على الضمان الاجتماعي ولا يجلب سوى 2100 دولار شهريًا ، ولكن لديه 10 ملايين دولار في البنك أو الاستثمارات ، فقد لا تكون نسبة الدين إلى الدخل مشكلة.

• العقبة الثالثة. السيولة بعد الإغلاق. مبلغ المال المتاح بسهولة للمشتري المحتمل بعد إجراء دفعة أولى. يمكن أن يشمل ذلك النقد في البنك ، وسوق المال و / أو صناديق الأسهم ، ومحفظة الأوراق المالية ، وأذون الخزانة ، وشهادات الإيداع (تعتبر سائلة). لا تعتبر حسابات التقاعد المستقلة وحسابات التقاعد الأخرى سائلة ، ولا بوالص التأمين على الحياة ، أو الأسهم غير المستثمرة في الأسهم أو الممتلكات الشخصية (أي العقارات ، والأعمال الفنية).

القاعدة العامة - يجب أن يكون لدى المشتري ما يكفي من النقود لسداد الرهن العقاري والصيانة لمدة عامين في حالة انتهاء دخله / دخلها لسبب ما ، مثل التسريح من العمل أو المرض.

تستقر المجالس أحيانًا على سيولة لمدة عام واحد ويودع مبلغ نقدي لمدة عام واحد في حساب الضمان ، مما يسمح للمشتري المحتمل بجمع أموال الضمان عن طريق بيع الأصول السائلة في وقت مبكر ويمنح المجالس راحة البال.

ستقوم بعض المجالس بإبلاغ الوسطاء والمشترين عن متطلباتهم العددية مقدمًا لتجنب الوقت والمتاعب في فحص الأشخاص الذين لديهم فرصة ضئيلة للقبول. المجالس الأخرى ليس لديها متطلبات مطلقة وتصدر أحكامها على أساس كل حالة على حدة.

المخاطر مقابل المكافآت

CoOpLiving.Part5 .2 3 | eTurboNews | إي تي إن — خورخي رويان - royan.com.ar

جميع المشتريات تحمل مخاطر. في حالة شراء مشروع تعاوني في مدينة نيويورك ، هناك العديد من العوامل التي لا تخضع لسيطرة المشتري ، بما في ذلك المبنى الذي تتم إدارته بشكل سيئ أو مجلس التعاون الكسول أو طاقم البناء غير المدربين أو غير المناسبين. قد يضطر المساهمون إلى التعامل مع التقييمات الخاصة غير المتوقعة التي يفرضها مجلس الإدارة لإصلاحات المباني الرئيسية التي لم تكن متوقعة وقد تزيد مدفوعات الصيانة بشكل أسرع من التضخم. يجوز لمجلس الإدارة تغيير الإيجار من الباطن أو السياسات الأخرى ، مما يجعل استئجار الشقة و / أو ملكية الحيوانات الأليفة أمرًا مستحيلًا. قد يمثل بيع شقتك تحديًا بسبب رفض مجلس الإدارة التعسفي للمشترين المحتملين لأن أحد أعضاء مجلس الإدارة يحمل ضغينة ضدك.

تسير إلى الأمام

لقد وجدت شقة أحلامك. محاميك ومحاسبك ومصممك الداخلية والمهندس المعماري والأسرة كلها على نفس الصفحة. لقد توصلت أنت والمالك إلى اتفاق بشأن سعر البيع وحان وقت الإغلاق الآن.

حان وقت الإغلاق

قد يستغرق وقت الإغلاق التعاوني في مدينة نيويورك من شهرين إلى ثلاثة أشهر من وقت توقيع عقد الشراء ؛ ومع ذلك ، في العالم الحقيقي ، طول الوقت الذي يستغرقه الإغلاق ويعتمد على عدد من العوامل وقد يكون خارج السيطرة المباشرة للمشتري:

1. جميع المشتريات النقدية شراء شقة الكفيل. خطة لمدة 2-3 أشهر (أو أقل) ... ولكن ،

2. شراء عقار بمحامي عديم الخبرة - تأخير

3. قد تكون حزمة لوحة Co-op غير مكتملة أو تحتوي على أخطاء - تأخير

4. إدارة الوكيل بطيئة في مراجعة الطلب وتأجيل إرسالها إلى المجلس - تأخير

5. يقوم المجلس التعاوني بمراجعة العديد من المبيعات وهم يتنافسون على اهتمام مجلس الإدارة - التأخير

6. حزمة المجلس المقدمة خلال فترة عطلة - تأخير

7. تضارب في جدولة المقابلة (أنت ومجلس الإدارة) - تأخير

8. لا يمكن لمجلس الإدارة اتخاذ قرار - التأخير

9. البائع أو المشتري غير متعاون - تأخير

اغلاق التكاليف

• أتعاب المحاماة. تتراوح من 1,500 دولار إلى 4,000 دولار. عادة ما تدفع عند إقفال الصفقة. قد تكون هناك رسوم إضافية لمحامي البنك (1,000 دولار).

• ضريبة القصر. الحد الأدنى لضريبة القصر في مدينة نيويورك هو 1,000,000،1,000,000،1 دولار (من غير المحتمل أن يتم بيع القصر بهذا السعر). من الناحية الفنية ، تعتبر الضريبة ضريبة نقل ، يدفعها المشتري على العقارات التي تساوي أو تزيد عن 3.9،25,000,000،XNUMX دولار. يختلف مبلغ الضريبة وهو معدل تخرج يبدأ بنسبة XNUMX في المائة بناءً على نطاقات أسعار الشراء بحد أقصى XNUMX في المائة للعقارات XNUMX مليون دولار أو أكثر.

• عنوان التأمين (شقق سكنية فقط). يتطلب شراء شقة والحصول على رهن عقاري تأمينًا على الملكية وعادة ما يتم تشغيله بنسبة 0.45 في المائة من سعر الشراء. يتم الحصول عليها لحماية المشترين والمقرضين من دعاوى ملكية العقار قبل امتلاك المنزل.

• تسجيل الرهن العقاري الضريبة (الشقق فقط). وهذا يتطلب من المشترين دفع 1.8 في المائة على مبالغ الرهن العقاري التي تقل عن 5,000,000 ملايين دولار و 1.925 في المائة على مبالغ الرهن العقاري التي تزيد عن 500,000 ألف دولار. هذا هو مبلغ القرض وليس سعر الشراء. بالنسبة لشقة متوسطة في مانهاتن مقابل 2,000,000،20،1.925 دولار مع انخفاض بنسبة 1,600,000 في المائة ، هناك رسوم بنسبة 30,800 في المائة على مبلغ القرض البالغ XNUMX،XNUMX،XNUMX دولار البالغ حوالي XNUMX،XNUMX دولار لضريبة تسجيل الرهن العقاري وحدها.

• فليب الضرائب (تعاونيات). هذا هو رسم نقل يتم دفعه إلى التعاون أثناء صفقة بيع شقة تعاونية. الرسوم ليست ضريبة من الناحية الفنية ، وبالتالي فهي غير قابلة للخصم كضريبة على الممتلكات. يختلف مبلغ ضريبة الوجه ومن يدفع ثمنها (المشتري أو البائع) من تعاوني إلى تعاوني. يتم تحديد المعلومات بشكل عام في عقد إيجار المباني أو التعاون بموجب القوانين.

• رسوم اضافية. رسوم الرهن العقاري ونفقات إعادة الترميز والنفقات وما إلى ذلك.

• ولاية نيويورك وضرائب نقل مدينة نيويورك (شقق التطوير الجديدة فقط). (prevu.com)

أخيرا

عند اكتمال الصفقة أخيرًا ، يعطي المشتري البائع أمواله. يمنح البائع المشتري سند الملكية (للشقق السكنية) أو عقد إيجار الملكية (للتعاونيات) ويمضي الجميع في حياتهم.