- في أغسطس 2021 ، ترانيو انضمت إلى المنتدى الدولي للاستثمار الفندقي (IHIF) لإجراء مسح مشترك حول تأثير جائحة COVID-19 العالمي على قطاع الضيافة منذ مارس 2020 ، والتركيز على ما يمكن أن نتوقعه من السوق في المستقبل.
- قدم الاستطلاع ما يزيد عن 160 من المتخصصين في هذا المجال من جميع أنحاء أوروبا مع أسئلة تهدف إلى خلق فهم شامل للشهية والمشاعر والعوامل الأخرى التي تدعم الاستثمار العقاري الدولي منذ بداية الوباء.
- كان معظم المشاركين في الاستطلاع (59٪) متخصصين في العقارات أو الضيافة ، و 16٪ من مشغلي الفنادق ، و 13٪ عرّفوا أنفسهم كمستثمرين. أما فئة "الآخرين" (12٪) فتتألف من متخصصين آخرين في هذا المجال ، مثل مستشاري الاستثمار وأساتذة الجامعات والصحفيين.
وكشف الاستطلاع أن معظم الخبراء يتوقعون أن تتعافى صناعة الضيافة في السنوات الثلاث المقبلة ، على الرغم من أن الوضع في بعض البلدان سيعتمد على معدلات التطعيم. شعر المستطلعون إلى حد كبير أن الأسواق الألمانية والإسبانية واليونانية ستثبت أنها أكثر ازدهارًا من غيرها من حيث التعافي السريع. بالإضافة إلى ذلك ، فإن الفروق الدقيقة في إجابات المستجيبين تلقي الضوء على مجموعة مختلطة من وجهات النظر المتبعة حاليًا في السوق.
في مجلة الولايات المتحدة 21 من أصل 25 أسواق الفنادق في حالة ركود.
يعتقد 52٪ أن سوق الفنادق سيتعافى بحلول عام 2024
أعرب غالبية المستجيبين عن اعتقادهم بأن سوق الضيافة سوف يتعافى إلى مستويات ما قبل الأزمة في أفق ثلاث سنوات. يتوقع أكثر من نصف المشاركين - 52٪ - العودة إلى الحياة الطبيعية بحلول عام 2024 ، بينما أعرب 32٪ آخرون عن تفاؤلهم بأن الأمور ستعود إلى مستويات ما قبل الجائحة بحلول عام 2023.
يتوقع أقل من 7٪ تعافيًا كاملاً بحلول عام 2022. ويتوقع أحد هؤلاء المشاركين ، وهو ألكسندر شنايدر من شركة Nikki Beach Hotels and Resorts ، أن سوق الترفيه سيكون له أحد أقوى أعوامه في عام 2022. لكن آخرين أكثر حذراً في توقعاتهم. رأى أحد المجيبين الذي لم يكشف عن اسمه أن الفنادق في قطاع السياحة الضخم سوف تتعافى فقط إذا ارتفعت الأسعار وتغيرت النماذج التشغيلية.
والجدير بالذكر أن مشغلي الفنادق بدا أنهم الأكثر تفاؤلاً: 44٪ انقسموا بين توقعات الانتعاش الكامل في 2023 أو 2024 ، بينما اختار 6٪ عام 2022 باعتباره العام الذي ستعود فيه الأمور إلى طبيعتها. من ناحية أخرى ، كان المستثمرون أكثر حذرا. غالبية المستثمرين (87٪) يتوقعون الانتعاش في السنوات الثلاث المقبلة ولا أحد يعتقد أنه قد يحدث في عام 2022.
من بين المتخصصين في العقارات والضيافة ، يتوقع 51٪ أن السوق سوف يتعافى في عام 2024 ، بينما يعتقد 35٪ أنه سيحدث قبل ذلك بقليل ، في عام 2023. ويتوقع حوالي 5٪ أن يعود السوق إلى طبيعته في عام 2022 ، بينما يعتقد 5٪ آخرون أنه سيحدث بين عامي 2026 و 2030.
على الرغم من أن معظم المستثمرين لا يتوقعون تعافيًا سريعًا ، إلا أن معظمهم متفائلون بشأن قطاع الفنادق في السنوات القادمة - وهو اتجاه أظهرته أيضًا بشكل واضح رؤى الضيافة تقرير للربع الثاني من عام 2021. أعرب 85٪ من المستثمرين ، وفقًا للتقرير ، عن توقعات استثمارية إيجابية لقطاع الفنادق ، بينما كان 13٪ محايدًا و 2٪ فقط متشائمون. تقوم هوسبيتاليتي إنسايتس بمراقبة معنويات البائع والمشتري في قطاع الفنادق منذ أن بدأ الوباء. تحتل الفنادق صدارة القائمة للربع الثالث على التوالي كأفضل فرصة استثمارية على مدار الـ 12 شهرًا القادمة ، تليها الشقق والمنتجعات المخدومة.
يعتقد المحترفون أن ألمانيا وإسبانيا ستشهدان أسرع انتعاش في قطاع الفنادق
يعتقد أكثر من ثلث المستطلعين (35٪) أن السوق الألمانية ستعود للنهوض بسرعة أكبر من غيرها. يعتقد حوالي 30٪ أن السوق الإسبانية ستتعافى بسرعة أيضًا.
من بين مشغلي الفنادق ، اختار 31٪ ألمانيا ، وأشار 25٪ إلى اليونان وإيطاليا وإسبانيا. يعتقد أكثر من الربع ، 27٪ من المتخصصين في العقارات أو الضيافة أن اليونان ستكون الأسرع في التعافي ، لكن الغالبية ما زالت تصوت لصالح ألمانيا وإسبانيا.
أعرب أكثر من ثلثي المستثمرين - 69٪ - عن ثقتهم الأكبر في سوق المملكة المتحدة ، بينما أشار الباقي إلى ألمانيا واليونان. وفقًا لآخر تقرير صادر عن STR ، يُظهر قطاع الضيافة في المملكة المتحدة أعلى معدل انتعاش في أوروبا ، مدفوعًا بفنادق المنتجعات الترفيهية.
وذكر بعض هؤلاء الذين اختاروا "أخرى" في التعليقات الولايات المتحدة وآسيا بشكل عام وتركيا والصين بشكل خاص. رأى كيرك بانكي ، الرئيس والمدير الأول في Lagundi Hospitality ، أن البلدان الأكثر تلقيحًا سيكون لها أسرع انتعاش في السوق.
ظلت أسعار الفنادق في الغالب دون تغيير
ظلت أسعار شراء الفنادق دون تغيير أو انخفضت بنسبة 5٪ أو أقل ، وفقًا لأغلبية كبيرة (78.6٪) من المشاركين لدينا.
من حيث تغير الأسعار ، تختلف آراء المجموعات التي شملها الاستطلاع. شكّل مشغلو الفنادق المجموعة الأكثر تشاؤماً ، حيث رأى 44٪ فقط أن الأسعار إما لم تتغير أو انخفضت بنسبة تصل إلى 5٪. وفي الوقت نفسه ، يعتقد 38٪ من المشغلين أن الأسعار قد انخفضت بأكثر من 15٪ أو حتى 20٪. في الوقت نفسه ، يرى 85٪ من المتخصصين في العقارات أو الضيافة و 81٪ من المستثمرين أن الأسعار لم تتغير أو انخفضت بنحو 5٪.
تم دعم البيانات الكمية التي تم الحصول عليها في الاستطلاع من قبل الشريك الإداري لـ Tranio ، جورج كاشمازوف ، الذي أكد أنه من المستحيل عمليًا في الوقت الحالي شراء عقارات فندقية عالية الجودة في مواقع جيدة بأسعار منخفضة ، على الرغم من الأزمة المستمرة في السوق.
هناك العديد من الدوافع التي تؤثر على الأسعار: السيولة في السوق خارج الرسوم البيانية بالمعنى الواسع ، كنتيجة للسياسة النقدية للولايات. البنوك ، أي أصحاب القروض المضمونة بممتلكات فندقية ، موالية لأصحاب العقارات. غالبًا ما يمتنعون عن مصادرة الضمانات ، مع تقديم تأجيلات للقرض أيضًا. بشكل عام ، من أجل شراء عقار فندقي اليوم بخصم قوي (مع صافي عائد تطوير بنسبة 6٪ أو أعلى) ، يجب على المرء أن ينظر إلى المشاريع في مواقع غير مثالية ، وليس بحجم مؤسسي أو بحاجة إلى تجديد. أيضًا ، يمكن الآن شراء العقارات ذات الحصة الكبيرة من إيرادات MICE بخصم يزيد عن 10-20٪ من أسعار ما قبل البيع. وقال كاشمازوف: "بالنسبة للعقارات الكبيرة في المواقع المتميزة وفي حالة جيدة ، فإن أعلى خصم يمكن أن يحصل عليه المرء في هذه المرحلة هو 5-7٪ ، وفقًا لتقديراتنا".
وأشار مشاركون آخرون إلى وجود فجوة كبيرة بين العطاء والطلب في أسعار الفنادق. "إن فطام المالكين عن كل الدعم الحكومي سيخلق الكثير من إعادة تنظيم كومة رأس المال والألم الذي سيأتي من خلال القطاع. قال أحد المستثمرين إن سوق المعاملات لا يزال في حالة توقف.
قال معظم مشغلي الفنادق الذين شملهم الاستطلاع إنهم أعادوا التفاوض على شروط الإيجار
يكشف هذا الاستطلاع أيضًا كيف استجاب المشغلون للوباء. أشار غالبية الذين شاركوا في الاستطلاع (70٪) إلى أن المشغلين قد أعادوا التفاوض بشأن شروط الإيجار. اختار المشغلون أنفسهم هذا الخيار في حوالي 59٪ من الحالات ، وفقًا لاستجاباتنا. بالنسبة للمستثمرين ، كان هذا الرقم 63٪ وللمتخصصين العقاريين 74٪.
تختلف نتائج الإجابة "لم تدفع الإيجار" بعاملين تقريبًا: اختار المشغلون أنفسهم هذه الإجابة في 13٪ فقط من الحالات ، بينما أعطى المستثمرون والمتخصصون العقاريون هذه الإجابة في 26٪ و 25٪ من الحالات ، على التوالي .
كما كانت الحلول الشائعة للمشغلين أثناء الوباء هي التحول إلى العقود الهجينة واتفاقيات الإدارة مع المالكين ، حيث قدم 34٪ و 9٪ من جميع المستجيبين هذه الإجابات على التوالي. في الوقت نفسه ، اختار المشغلون أنفسهم هذه الخيارات في 18٪ فقط (التحول إلى العقود المختلطة) و 5٪ (اتفاقية الإدارة) من الحالات.
تحولت العديد من الفنادق إلى عقود إيجار متوسطة وطويلة الأجل أثناء الوباء
يعتقد ما يقرب من نصف المستطلعين ، أو 41٪ ، أن العديد من الفنادق أصبحت تفضل عقود الإيجار متوسطة وطويلة الأجل أثناء الوباء. بالإضافة إلى ذلك ، يعتقد 32٪ من الخبراء أنه تم تحويل العديد من الفنادق إلى مساحات عمل مشتركة ، و 17٪ ، أنهم فتحوا مطابخ وهمية أو متاجر مظلمة.
قال أحد المشاركين في الاستطلاع: "كان التغيير الكبير للخروج من الوباء هو ظهور أماكن الإقامة الطويلة مع سلاسل كبرى تعدل عروضها لاستيعاب الضيوف على المدى الطويل".
فقط 10.2٪ قيموا أن العديد من الفنادق قد تم تحويلها إلى منازل للمتقاعدين ، على الرغم من الطلب المتزايد مؤخرًا على مساكن كبار السن. وفقًا لمتخصصي Tranio ، نادرًا ما يكون تحويل الفنادق إلى منازل تقاعد ممكنًا بسبب المتطلبات الفنية المختلفة أو المواقع غير المناسبة.
أشار بعض المتخصصين في العقارات أو الضيافة من بين المجيبين إلى أن الفنادق تحولت إلى ملاجئ المشردين ، أو وفرت أماكن إقامة للعاملين في مجال الرعاية الصحية أو فتحت مراكز اختبار COVID. قال جوان إي كابيلا ، مدير عمليات الدمج والاستحواذ في شركة Iberolat Consulting & Investment: "ظلت معظم الفنادق مغلقة ، ولم يقدم سوى عدد قليل منها خدمات عامة".
سيؤدي تحسين معدلات التطعيم إلى انتعاش سوق الفنادق
عند سؤالهم عما يعتقدون أنه سيؤدي إلى التعافي بعد الجائحة ، أشار المستجيبون بشكل مدوٍ إلى معدلات التطعيم. على الرغم من وجود العديد من الإجابات المحتملة على هذا السؤال ، جادل 71٪ من المستجيبين بأن معدلات التطعيم ستكون العامل الأكثر أهمية. وجاء انتعاش السياحة الدولية والاقتصاد العالمي في المرتبة الثانية بين الإجابات الأكثر شعبية ، حيث بلغت نسبتهما 58٪ و 46٪ على التوالي. بالإضافة إلى ذلك ، يعتقد 23٪ أن سوق الفنادق سيحصل على دفعة من إعادة إدخال المعارض وفعاليات الأعمال. ذكر أحد الخبراء أن سياحة الأعمال سوف تتعافى فقط "بمجرد رفع قيود السفر وإذا تجاوز عدد الأشخاص الذين تم تطعيمهم 80٪".
ذكر أحد المشاركين أن التكنولوجيا التي لا تلمس والذكاء الاصطناعي من بين الأدوات التي يمكن أن تغير "عقلية السياحة والضيافة للسلع".
وأشار بعض المشاركين إلى أن الدعم الحكومي ، ولا سيما في أيرلندا وسلوفينيا ، ساعد قطاع الضيافة على تجاوز الأوقات الصعبة. ذكر ممثل وكالة العقارات السلوفينية Investmond أن المواطنين في سلوفينيا تلقوا قسائم الدولة التي سمحت للفنادق المحلية بأن تكون كاملة بنسبة 100٪. وعلقوا: "شهد سوق العقارات في سلوفينيا ارتفاعًا في الأسعار بنسبة 40٪ من يناير إلى أغسطس 2021".
قال ديتليف لوتيرباخ من DELA: "في رأيي ، بالإضافة إلى الانتعاش الاقتصادي العام ، ستساهم زيادة السياحة الوطنية في البلدان المعنية في التعافي السريع لسوق الفنادق اعتبارًا من عام 2022".
نحن في Tranio متفائلون أيضًا بشأن تعافي الأعمال الفندقية ونبحث عن فرصة لشراء الفنادق الصغيرة التي تحتاج إلى تجديد بسعر مخفض وإعدادها لوقت تعافي السوق - لتجديد الخدمات وتحسينها ورقمنتها.
المصدر https://tranio.com/
