معاملات الفنادق الأوروبية: ما يمكن توقعه في عام 2022

يستمر سوق المعاملات في البناء ، مع طلب أصول الكؤوس والمنصات بشدة ، حيث فشل التراجع الوبائي في التداول في القطاع في ردع المستثمرين.

استطاعت القطاعات التي كانت على هامش سوق الفنادق أن تجد طريقها إلى أذهان المستثمرين ، مثل منتجات مثل الإقامة الممتدة ، التي كانت قادرة على البقاء مفتوحة ، أصبحت أكثر جاذبية من أي وقت مضى.

سوق المعاملات في أوروبا ليس بعيدًا عن السوق في US، حيث يميل اتخاذ قرار حبس الرهن بشكل أسرع. يتمتع المقرضون الأوروبيون بسمعة طيبة لكونهم أكثر تساهلاً وتركيزًا على علاقاتهم طويلة الأمد مع عملائهم ، والتي تحركها جزئيًا العقليات المختلفة للمقرضين وجزءًا من القوانين المختلفة في الولايات القضائية المتنوعة في المناطق.

شهدت أوروبا بعض النشاط في الخدمات المحدودة والفنادق ذات العلامات التجارية ، فضلاً عن الفنادق المملوكة للعائلات ، والتي تعرضت الأخيرة لضغوط هائلة مع استمرار الانتعاش المتقلب. على الرغم من أننا يمكن أن نرى الكثير من مشكلات التدفق النقدي بسبب التعافي الصعب وسداد القروض المدعومة من الدولة ، إلا أن هناك طلبًا أكبر بكثير على الفنادق مقارنة بالفنادق الموجودة في السوق ، مما يضمن بقاء الأسعار مرتفعة ، ونحن لم أر حتى الآن الأسعار المتعثرة التي توقعها الكثيرون. دعونا نلقي نظرة على المعاملات الأوروبية الرئيسية خلال الأشهر الماضية.

في باريس ، فندق بونت رويال باريس تم بيعها من قبل Colony Capital مقابل رسوم غير معلنة ، تفيد التقارير أنها تزيد عن مليون دولار لكل مفتاح للموقع في Saint-Germain-des-Prés ، في الحي اللاتيني بالمدينة.

أيضًا ، في باريس ، تشير التقارير إلى أن فندق Crowne Plaza في Neuilly سيصبح جزءًا من محفظة Icade في مشروع مشترك مع Artbridge Investments. يُعتقد أن الأصل - وهو طريق خارج وسط المدينة - قد تم بيعه بحوالي 100 مليون يورو ومن المتوقع أن يتم تحويله إلى مساكن ، مع التسليم في عام 2026.

على الرغم من المخاوف بشأن أداء فنادق وسط المدينة ، كانت هناك بعض الصفقات الإضافية في هذا القطاع ، حيث تم بيع فندق Crowne Plaza Blackfriars ، وهو فندق فخم من 204 مفتاح في لندن ، إلى LaSalle بسعر لم يكشف عنه وشراء فندق Regent Hotel من برلين إلى الصناديق العقارية التي تديرها بلاكستون.

نظرًا لتقدمها على الوباء ، ظلت إسبانيا أيضًا وجهة شهيرة للمعاملات ، حيث اشترت Union Investment فندق برشلونة 1882 مقابل 75 مليون يورو من مجموعة شركاء المستثمر السويسري. تم تغيير اسم الفندق إلى فندق راديسون بلو. كان هذا هو الفندق الثاني لشركة Union Investment في برشلونة وفي محفظة UniImmo: Europa ، حيث انضم إلى Barceló Raval ، التي استحوذت عليها في عام 2013.

في مدريد ، باع صندوق Iberia I الذي أشرف عليه ActivumSG Capital Management ، فندق هارد روك مدريد المكون من 161 غرفة في منطقة المتاحف إلى Arlaes Management مقابل 65 مليون يورو. تم افتتاح الفندق في عام 2021 وسيستمر تشغيله من قبل شركة Hard Rock International.

في مكان آخر في مدريد ، باعت فنادق Único Hotel فندق Único Madrid إلى A&G Private Banking مقابل مبلغ لم يكشف عنه. بعد هذه الصفقة ، ستواصل فنادق Único تشغيل الفندق بموجب عقد إيجار مدته 20 عامًا يتضمن العديد من خيارات إعادة الشراء للمشغل.

في لشبونة المجاورة ، البرتغال ، اشترى صندوق Imofomento التابع لشركة BPI InterContinental Estoril مقابل حوالي 22 مليون يورو من Fundo de Investimento Imobiliário Fechado Turístico II ، الذي تديره TF Turismo Fundos. ستستمر إدارة الموقع بواسطة IHG.

واصلت أصول الكأس أيضًا جاذبيتها ، حيث يتطلع المستثمرون إلى شراء واحدة ثم إنشاء منصة قابلة للتوسيع. تبحث العديد من الصناديق السيادية في الشرق الأوسط بنشاط للعثور على هذه الأصول النادرة أو تطوير مجموعات الفنادق الفخمة الصغيرة على المستوى الدولي. هذه النهاية من السوق هي الأكثر تعرضًا لضغوط بسبب نقص العمالة ، ولكن هناك عددًا من الأساليب التي يمكنك استخدامها لجذب الموظفين والاحتفاظ بهم (رابط إلى المقالة السابقة) مما يعني أن هذا ليس بالضرورة أن يكون مشكلة.

كان هناك اهتمام أكثر من أي وقت مضى بالمنتجعات ، وقد أجرى عدد منها معاملات خلال الوباء ، نظرًا لجاذبيتها ومرونتها ، مما يوفر مساحة آمنة ومريحة للضيوف.

كان شراء حياة لشركة Apple Leisure مقابل 2.7 مليار دولار أعلى نقطة حتى الآن ، ولكن من المحتمل أن يكون هناك المزيد من نفس الشيء في هذا القطاع ، حتى عندما لا يفكر المرء في مجموعة صفقات السفر المحلية التي بدأها البيع. Roompot في بداية الوباء.

في واحدة من صفقات المحافظ القليلة في القطاع ، اشترت شركة Engel & Volkers Asset Management ثلاثة فنادق في اسكتلندا وإيبيزا وسردينيا بحوالي 280 مليون يورو. وشمل ذلك فندقين من العلامات التجارية Seven Pines - في إيبيزا وسردينيا. السابق عبارة عن مجمع مكون من 185 جناحًا ، وقد خضع مكان الإقامة في سردينيا لتجديد واسع النطاق وأعيد افتتاحه مع 76 غرفة وجناحًا. في اسكتلندا ، تم افتتاح Schloss Roxburghe في Heiton ، خارج Kelso ، كفندق في عام 2019. كان من المقرر افتتاح ملحق يضم مجمع سبا بمساحة 600 متر مربع وغرف اجتماعات و 58 جناحًا في عام 2022.

لا يزال هناك الكثير من المنتجعات التي لا تحمل علامة تجارية في أوروبا ، وهم يبحثون عن المستثمرين الذين سيضيفون علامة تجارية - وهؤلاء المستثمرون قادرون بسهولة أكبر على العثور على المقرضين عندما تكون هناك علامة تجارية. ومع ذلك ، فإننا نرى بشكل متزايد أن شركة الإدارة الجيدة ، التي لديها فهم جيد للتوزيع ، يمكن أن تعني أنه يمكنك التخلي عن تكلفة العلامة التجارية ، لا سيما في الأسواق المشبعة مثل البندقية أو أمستردام أو برشلونة. لقد وجدنا أن المقرضين يقتربون أيضًا من هذا الأمر وهم قادرون على تقدير أن الإدارة الجيدة للأصول توفر الطمأنينة التي تقدمها العلامة التجارية تقليديًا.

بينما أصبح الإقراض أكثر مرونة فيما يتعلق بالأصول الحالية ، لا يزال التطوير أكثر صعوبة ، ونرى عددًا من المنتجات الرائعة التي تجد صعوبة في الانطلاق. نتوقع أن يكون هذا أسهل حيث يصبح التنبؤ بالتداول أسهل.

دعونا الآن نلقي نظرة على فئة أصول الفندق غير المستغلة هذه في أوروبا: Extended Stay Hotels. حيث يوجد تمويل وصفقات يتم إجراؤها في الشقق الفندقية ، والتي تجذب المسافرين بغرض الترفيه الذين لا يجبرون على العمل في بلد واحد ، ولكن ليس لديهم ميزانيات كبيرة. إنهم لا ينجذبون إلى العيش المشترك ، والذي ثبت أنه مكلف للغاية ، لكنهم بدلاً من ذلك يبحثون عن إقامة لمدة شهرين أو ثلاثة أشهر ويريدون أن يكون لديهم القدرة على الاعتناء بأنفسهم ، ولكن يمكنهم أيضًا الوصول إلى وسائل الراحة الفندقية. كانت منتجات الإقامة الممتدة موضوعًا ساخنًا قبل عامين أو ثلاثة أعوام من الأزمة ، لأنها غير موجودة بالفعل في أوروبا. تتمتع هذه الأنواع من المنتجات بإمكانيات هائلة للنمو في هذه المنطقة ، وقد تم إثباتها في الولايات المتحدة وأستراليا. كان الوباء يعني أنه تم استخدامها لأول مرة من قبل العديد من الأشخاص في أوروبا ، وقد اجتذب ذلك المستثمرين.

استحوذت Pandox ، أكبر مالك فندق في أوروبا ، على Adagio Aparthotel Edinburgh مقابل 40.5 مليون جنيه إسترليني. موقع الفندق المركزي يجعله جذابًا للمسافرين بغرض العمل أو الترفيه. تم بناء العقار في عام 2016 كجزء من مشروع تطوير شامل للمدينة.

في مدن مثل برشلونة أو أمستردام ، حيث كانت هناك سياحة مفرطة وهناك قيود تحد من بناء المزيد من الفنادق ، تخضع هذه الأنواع من المنتجات للرادار. البديل لمستثمري الفنادق هو بناء هذه المنتجات الفاخرة للإيجار ، بحد أدنى إيجار لمدة شهر ، وفي برشلونة ، يمكنك الحصول على 5,000 إلى 7,000 يورو شهريًا.

أيضًا ، في مواقع المنتجع ، مثل جزر الكناري ، أتاح العمل عن بُعد زيادة في الإقامة طويلة الأجل. بالطبع ، بمعدلات منخفضة ، لكننا رأينا بعض الأداء الجيد في قطاع الإقامة الممتدة هذا منذ بداية الوباء ، وسيستمر هذا الاتجاه جنبًا إلى جنب مع نمو العمل عن بعد.

ترى نموذجًا مشابهًا مع منتجات مثل The Student Hotel ، حيث أنها ليست فندقًا تقليديًا ، ولكنها تستهدف الطلاب الذين لن يكونوا قادرين على تحمل تكاليف العيش في شقق وسط المدينة ولكن يمكنهم تحمل تكاليف الإقامة معهم. يمكنهم جذب هذا النوع من العملاء الذين ليس لديهم مثل رواتب ضخمة ، لكنهم ما زالوا يحققون ما يكفي من الإيرادات ويمكنهم تعزيزه بمأكولات ومشروبات رائعة ووسائل راحة ، مما يساعد الفندق على الاندماج مع المجتمع المحلي ، مما يجعله بدوره ممتعًا ومكان جذاب للإقامة.

لا يزال الانتعاش متفاوتًا ، لكن الفنادق لا تزال تقدم استثمارًا جذابًا. يعني الوباء أننا رأينا اهتمامًا بالعقارات التشغيلية الأخرى ، مثل المستودعات ، ولكن مع الفنادق ، فأنت تستأجر غرفة على أساس يومي. هذا بالمقارنة مع مركز تسوق حيث تحتاج إلى توقيع عقد إيجار لبضع سنوات ، وهذا كل شيء. كل يوم هو فرصة جديدة مع الفنادق ذات السوق المتخصصة للغاية ، يمكنك أن ترى عائدًا مرتفعًا على الاستثمار. وإذا كان لديك الموقع المناسب ، والمشغل المناسب ، ومديرو الأصول المتخصصون ، فقد تكون الأرباح رائعة.